Как продать дом
Содержание
Как определить цену дома
Большой соблазн — построить дом за 2 миллиона и продать его за 5. Если вы посмотрите на сайтах объявления в разделе недвижимости, вы увидите подобные предложения. Такие дома могут продаваться годами — дело в том, что покупатели тоже знают реальную цену постройки дома. Возможно, если вы будете ориентироваться на подобные объявления при определении цены своего дома, он будет продаваться очень долго или вообще никогда не продастся. Ведь дом сам по себе — низколиквидная вещь, особенно если вы строили его для себя, в соответствии со своими потребностями и представлениями о прекрасном. Назначая за него некую фантастическую цену, вы еще более уменьшаете шансы найти покупателя.
Далеко не всегда можно продать дом хотя бы по себестоимости, суммировав все, что вы в него вложили. Иногда цену завышают, мотивируя это тем, что сделан дорогой ремонт или что-то еще. Однако в большинстве случаев круг потенциальных покупателей дома, кому он подойдет, и так достаточно узок, а среди них нужно еще найти кого-то, кто оценит ваши вложения по достоинству. Остальным они просто окажутся не нужны.
Рекомендуется (в среднем), определив цену, попробовать мысленно снизить ее на 20%. Если вы психологически готовы продать дом за ту сумму, которая получится, заложите разницу между желаемым и реальным в будущий «торг» и будьте к нему готовы. Решите для себя, на сколько вы снизите цену, если не получите предложение в течение определенного времени — например, трех месяцев. А если вы действительно хотите продать дом побыстрее, сразу укажите в объявлении сниженную цену. Оцените ситуацию трезво, изучите ситуацию со спросом на недвижимость в вашем районе и постарайтесь назначить реалистичную цену. Определить рыночную цену вам может помочь оценщик.
Определенные сложности будут при продаже дома большой площади. Сейчас люди начали понимать, что большой дом им не нужен, они редко живут вместе большими семьями, а расходы на содержание и отопление большого дома велики. Спросом пользуются в основном дома площадью 100-150 м2.
Если дом старомоден, построен с использованием устаревших технологий, или же просто стар и изношен, то потенциальному покупателю лучше будет его снести и построить новый. Поэтому, когда вы продаете скорее участок, а не дом, то дом не добавляет участку стоимости, а наоборот, уменьшает ее — ведь придется еще потратить деньги на снос и вывоз мусора. Будьте готовы сделать скидку и на это.
Обратите внимание на дома и коттеджи, построенные в девяностые или в начале двухтысячных годов — на многие из них уже не взглянешь без слез. Время идет, меняются мода и требования к жилью, появляются новые материалы, а когда-то построенная безвкусица обесценивается. Избавиться от подобного дома будет трудно.
Если вы продаете дом, в котором жили или живете
Начните готовить дом к въезду новых хозяев. Доделайте какие-то мелочи, если они не доделаны, избавьте потенциального покупателя от лишних забот. Возможно, есть смысл сделать косметический ремонт, если он не потребует много средств. Избавьтесь от лишней мебели и в целом постарайтесь максимально очистить дом от вещей. Обратите внимание на фасад — не нуждается ли он в ремонте? Попробуйте поставить себя на место покупателя, подумайте, как бы вы осматривали дом и на что обратили бы внимание.
Подготовка и размещение объявлений
Составьте краткое и четкое описание дома. Подумайте, какими преимуществами обладает ваш дом, почему клиент должен выбрать именно его. Может быть, это близость к городской инфраструктуре — магазины, школы, детские сады, остановки общественного транспорта. Может быть, удобная планировка, хороший ремонт, низкие расходы на проживание, хорошее качество воды — отразите это в своем объявлении.
Разместите объявление как минимум на двух крупных сайтах бесплатных объявлений — Avito и Купи.ру.
Сделайте 5-10 хороших фотографий дома (снаружи и внутри), которые давали бы хорошее представление о его устройстве. Объект выглядит привлекательнее в хорошую погоду, залитый солнечным светом. Фотографии должны быть качественные, резкие и достаточно большого размера, чтобы потенциальные покупатели могли их увеличить и рассмотреть. Желательно включить одну-две панорамы или фотографии, сделанные широкоугольным объективом или широкоугольной камерой (например, можно взять экшн-камеру, которую используют спортсмены и любители приключений), так как обычные объективы имеют слишком узкое «поле зрения».
К фотографиям следует добавить планировки всех этажей. Лучше их отсканировать, а не фотографировать, так как в последнем случае четкость может оказаться недостаточной.
Проверьте лишний раз, правильно ли указаны город, место расположения дома, метраж, площадь участка, ваше имя, номер телефона и прочие данные.
Агентства и условия работы с ними
Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Что касается поиска покупателя, в наше время агентства уже не имеют существенных преимуществ. Они точно так же разместят объявления на сайтах и будет ждать звонков (учтите, что агентство в целях экономии может использовать не все доступные каналы, так как им обычно приходится платить за размещение объявлений, в отличие от частных лиц). Однако агентство может помочь вам правильно определить цену и оформить сделку. Во всяком случае, подписывая договор с агентством, внимательно прочтите его и уясните для себя ключевые моменты, возможные ограничения для себя в плане самостоятельного поиска покупателя.
Один из посетителей форума о недвижимости выдвинул свои претензии к агентствам на основе собственного опыта:
Очень надеюсь, что мое сообщение прочитают риелторы и агентства недвижимости. И сделают выводы
Прошу обратить внимание на мои наблюдения:
1. Цена в объявлении отличается на 30-40% от той, которую покупатель назначает. Это далеко не единичный случай. Господа, Вы не даете совершить сделку.
Считайте сами. Один из примеров дома, который уже с февраля в продаже.
Одно агентство продает за 6.9 млн. рублей Другое — за 5.8 млн. Хозяин просит 4.8, но готов продать за 4.5
Вы чего, там совсем того? Бизнес по-русски? Вы заявляете продавцу — 2-10%, а еще себе накручиваете…
2. Намеренное искажение информации об объекте. Только единицы содержат достоверную информации. Не нужно лгать нам, это подрывает не только Ваш имидж. Речь идет об основных параметрах: — километраж (минимум км. 10 срезаете); — наличие газа (газовый баллон ну не магистральный это газ) — «под ключ» — это не дом без окон и дверей; — «небольшой» уклон — это не дом у обрыва;
3. «Завлекалочки». К примеру цену намеренно указывать в разы меньшую заявленной покупателям не стоит.
4. Отсутствие интереса, заинтересованности. Такое ощущение, что Вы работаете как в совковые времена. Оставил свои пожелания контакты практически во все крупные агентства. Такое ощущение, что нет продавцов. Никто не звонит, не уточняет, не предлагает. Господа — для чего Вы работаете? Или Вам выгодно продать коттедж за несколько млн. $ и срубить бабло с него?
Это далеко не полный список.
Будем менять ситуацию? (источник)